Na prepis bytu na nového vlastníka vplýva veľa faktorov (hlavne kto je majiteľ bytu a spôsob platenia za byt), preto nie je možné popísať všetky prípady v jednom článku. Bližšie sa pozrieme na najčastejšie situácie, ku ktorým dochádza a tiež na základné veci, na ktoré si treba dávať pozor. Pri predaji nehnuteľnosti ako predávajúci máte len jeden hlavný cieľ a síce, dostať peniaze za  byt v dohodnutý čas a v celej výške na Váš bankový účet.

 

Skôr ako sa pustíme do detailov, zadefinujme si ešte pojmy, ktoré budem používať v texte nižšie. Všetky definície sú vysvetľované pre prípady, že ide o obchod dvoch strán – fyzických osôb. V tomto prípade nevystupuje realitná kancelária.

 

 

 

Rezervačná zmluva. Podpisuje sa medzi kupujúcim a predávajúcim. V zmluve by mal byť definovaný byt, ktorý sa predáva podľa listu vlastníctva, jeho cena a čas dokedy sa musí podpísať kúpna zmluva. Počas tejto lehoty má kupujúci predkupné právo na kúpu bytu. Súčasťou tejto zmluvy by mal byť aj rezervačný poplatok, ktorý sa potom odpočíta od predajnej ceny bytu. Na druhej strane, ak kupujúci byt nekúpi v stanovenej lehote, tak potom rezervačný poplatok prepadáva v prospech predávajúceho ako náhrada škody za čakanie. Výhodou tejto zmluvy je, že kupujúci má istotu, že ten byt nepredajú nikomu inému, kým si on vybaví úver a predávajúci zasa vie, že kupujúci to myslí vážne. Veď zaplatil aj rezervačný poplatok.

 

Záložná zmluva. Podpisuje sa medzi troma stranami – predávajúcim, kupujúcim a bankou, ktorá poskytuje úver. Je to zabezpečenie banky, pre prípad, že nový majiteľ bytu nebude splácať úver, ktorý mu poskytla. Mala by sa podpisovať po podpísaní kúpnych zmlúv. Túto zmluvu je potrebné následne zavkladovať na katastri nehnuteľnosti. Poplatok za to je 66 eur, niektoré banky ho hradia samé. Po zavkladovaní záložnej zmluvy vznikne na liste vlastníctva plomba. Zmluvy pripravuje vždy samotná banka.

 

Kúpna zmluva. Podpisuje sa medzi kupujúcim a predávajúcim, pričom podpis predávajúceho musí byť úradne alebo notársky overený. V zmluve sú písomne uvedené všetky fakty, na ktorých ste sa ústne dohodli. Okrem iných náležitostí do nej treba uviesť - spôsob platenia, dátum odovzdania nehnuteľnosti, fakt, že kupujúci videl nehnuteľnosť a oboznámil sa s jej stavom, tiež že byt kupuje a pristupuje k zmluve so správcom nehnuteľnosti.

 

Návrh na vklad vlastníckych práv. Je to v podstate sprievodný list pre kúpnu zmluvu pri podaní na kataster. Podpísať ho môže buď len jedna strana alebo obe, v závislosti od dohody, ktorá je uvedená v kúpnej zmluve.

 

Potvrdenie o bezdlžnosti. Je to potvrdenie predávajúceho, že nemá nedoplatky u správcu nehnuteľnosti. Je to povinná príloha pri podaní návrhu na vklad do katastra nehnuteľnosti. Potvrdenie vydáva správca nehnuteľnosti, väčšinou na počkanie a za menší poplatok priamo vlastníkovi bytu.

 

Znalecký posudok. Banka si necháva pred schválením úveru predložiť znalecký posudok k danému bytu. Znalec v ňom určí aktuálnu hodnotu bytu. K vypracovaniu znaleckého posudku je potrebné znalcovi predložiť – list vlastníctva (postačí stiahnutý z internetu – www.katasterportal.sk), katastrálnu mapu (väčšinou si ju znalec stiahne z internetu), titul nadobudnutia (písomný doklad, ktorým ste nadobudli vlastníctvo bytu, t.j. kúpna zmluva, osvedčenie o dedičstve, darovacia zmluva) a potvrdenie o veku stavby (vydá Vám ho bytové družstvo na počkanie, väčšinou bez poplatku). Znalecký posudok stojí približne 120 eur a jeho vypracovanie trvá znalcom od dvoch dní do týždňa, závisí to od konkrétneho znalca.

 

Splnomocnenie. Kupujúci alebo predávajúci môže splnomocniť na prevod vlastníckeho práva nehnuteľnosti osobu, ktorej dôveruje. V takom prípade nemusí chodiť na stretnutia a podpisovať dokumenty priamo on. Splnomocnenie môžete využiť k podpisu rezervačných zmlúv, kúpnych zmlúv či odovzdávacích protokolov. Pozor, splnomocnenie Vám neuzná banka ak ste majiteľ nehnuteľnosti pri podpise záložných zmlúv. Tam musí prísť predávajúci osobne na pobočku banky.

 

Vypracovanie rezervačných a kúpnych zmlúv by som prenechal na právnika. Môže to stáť od 50 eur do 200 eur. No takto napísaná zmluva bude presne pre Váš byt a budete mať bezpečnejší prevod. Doslova si za pár eur kúpite pokojnejší spánok. Na zaplatení poplatkov sa stále môžete dohodnúť s kupujúcim v pomere pol na pol. Ak si stiahnete zmluvy z internetu, neviete kto ich písal a či sa v nich myslelo na všetko. V procese prepisu nehnuteľnosti na katastri sa nemusí nič stať a všetko bude v poriadku. No zmluvy si nechajte vypracovať právnikom pre prípad, ak by náhodou niečo nevyšlo. Je to niečo ako poistka.

 

 

Najčastejšie formy financovania kúpy bytu

Opäť pripomínam, že nie je možné opísať všetky formy financovania kúpy bytu. Nižšie uvedené formy financovania kúpy bytu spĺňanú tieto podmienky:

• na predávanom byte nie sú podlžnosti voči bytovému družstvu
• na predávanom byte nie sú ťarchy od hypotekárnej banky
• na predávanom byte nie sú žiadne exekúcie
• kupujúci aj predávajúci sú občania SR a nachádzajú sa na Slovensku
• kupujúci aj predávajúci konajú osobne, bez splnomocnenia inej osoby

 

 

Kúpa v hotovosti

Nie je to až taká zriedkavá forma financovania ako by sa na prvý pohľad mohlo zdať. Mnoho ľudí predáva svoj menší byt a chce sa presťahovať do väčšieho, prípadne predali zdedenú nehnuteľnosť, zobrali si úver na iný byt, či máte dočinenia s kšeftármi bytov, ktorí ho chcú zrekonštruovať a zarobiť tak na jeho predaji.

 

Pri predaji bytu v hotovosti môžete podpísať rezervačnú zmluvu alebo rovno kúpnu zmluvu. Pokiaľ kupujúci nie je pripravený vyplatiť Vás do dvoch dní od obhliadky, odporúčam Vám podpísať aj rezervačnú zmluvu. Pri podpise rezervačnej zmluvy sa dohodnete aj na dátume na podpis kúpnych zmlúv. Samotný podpis zmlúv môže prebiehať napríklad u notára, keďže Váš podpis ako predávajúcich musí byť overený. Budete potrebovať minimálne štyri kópie zmluvy s Vaším overeným podpisom. Jednu si necháte Vy, jedna je pre kupujúceho a dve kópie pre kataster nehnuteľnosti.

 

Po podpise kúpnych zmlúv sa ide na kataster nehnuteľnosti, konkrétne na podateľňu. Potrebujete mať zo sebou:

• dve notársky overené kúpne zmluvy,
• podpísaný návrh na vklad minimálne dve kópie,
• potvrdenie o bezdlžnosti,
• potvrdenie o zaplatení správneho poplatku vo výške 66 eur. Tento poplatok je možné zaplatiť priamo na katastri nehnuteľnosti.

 

Po zavkladovaní zmlúv na katastri zájdete do banky, kde Vám kupujúci prevedie peniaze na Váš účet. Najlepšie je robiť tieto veci súčasne, napr. cez mobilný banking, keď ste na katastri. Vy zavkladujte byt na kupujúceho a on Vám hneď prevedie peniaze na účet. Týmto ste ukončili ďalší krok predaja.

 

 

 

Kúpa v hotovosti cez depozit

Je to veľmi podobný prípad ako keď sa kúpa realizuje v hotovosti. Rozdiel je v spôsobe, akým dôjdu peniaze ku Vám. Depozitným vkladom sa chce chrániť kupujúci, ktorý má hotovosť. Chce si byť istý, že byt sa prevedie na neho, že na byte nie sú žiadne skryté dlhy či iné prekážky prepisu nehnuteľnosti. Peniaze teda neprevádza priamo predávajúcemu, ale tretej osobe. Tou osobou môže byť notár, advokát, banka, v podstate hocikto, komu dôverujú obe strany. Tretia osoba môže peniaze previesť jedine predávajúcemu, ak sa byt prepíše na kupujúceho.  Ak k prevodu na katastri nedôjde z akéhokoľvek dôvodu, peniaze vrátia späť kupujúcemu.

 

Postup pri platbe cez depozit. Po podpise kúpnych zmlúv sa podpíše aj depozitná zmluva medzi kupujúcim, predávajúcim a napr. notárom. Následne kupujúci prevedie peniaze na účet určený notárom. Po potvrdení od notára, že peniaze došli na jeho účet sa idú zavkladovať kúpne zmluvy na kataster nehnuteľnosti do podateľne, kde potrebujete so sebou:

• dve notársky overené kúpne zmluvy,
• podpísaný návrh na vklad, ideálne tiež aspoň dve kópie,
• potvrdenie o bezdĺžnosti,
• potvrdenie o zaplatení správneho poplatku vo výške 66 eur. Tento poplatok je možné zaplatiť priamo na katastri nehnuteľnosti.

 

Keď sa nehnuteľnosť prepíše na nového majiteľa, donesie sa list vlastníctva z katastra (správny poplatok za vydanie je 8 eur)  už s novým majiteľom notárovi. Ten následne prevedie peniaze na účet predávajúceho.

 

Kúpa cez úver

Najčastejšia forma financovania kúpy bytu na Slovensku. Je samozrejme troška komplikovanejšia, pretože v nej vystupuje banka, ktorá si chráni svoje peniaze.

 

Krok číslo jeden je, že hneď po podpísaní rezervačnej zmluvy si musí kupujúci podať žiadosť o úver do banky. Aby mohla banka úver schváliť, bude potrebovať kópie občianskeho preukazu od vlastníka bytu, návrh kúpnej zmluvy a znalecký posudok na byt. To znamená, že by ste mali prísť  do banky s občianskym preukazom aby si urobili kópie a musíte dovoliť dohodnutému znalcovi obhliadku bytu a dať mu dokumenty, ktoré bude požadovať, vid. „Znalecký posudok“.

 

Sled krokov, ktoré nasledujú po schválení úveru bankou:

• Podpis kúpnych zmlúv. Predávajúci samozrejme pred notárom. Bude potrebné urobiť o jednu overenú kópiu naviac pre banku. Teda minimálne 5 kópií – predávajúci, kupujúci, banka po jednej kópii, zvyšné 2 kópie sú určené pre kataster.
• Podpis záložnej zmluvy. To sa deje priamo v banke. Pri tomto sa rovno podpíše aj sprievodný list k záložným zmluvám pre kataster, ktorý tiež pripraví banka.
• Zavkladovanie záložných zmlúv na katastri nehnuteľností. Na podateľni katastra odovzdáte záložné zmluvy a sprievodný list, ktoré ste dostali v banke. Správny poplatok za tento úkon je 66 eur. Poplatok je možné zaplatiť priamo na katastri v hotovosti alebo platobnou kartou. Kataster Vám vystaví potvrdenie o zavkladovaní záložných zmlúv. Toto potvrdenie treba zaniesť naspäť do banky. Túto časť vie urobiť aj sám kupujúci. No list vlastníctva s plombou vydá kataster jedine vlastníkovi bytu. Tu je správny poplatok 8 eur. Potvrdenie o zavkladovaní záložných zmlúv a list vlastníctva s plombou je potrebné zaniesť späť do banky. Niektoré banky robia tento úkon samé, príp. majú špeciálne požiadavky. Preto je dobré pri tomto kroku sa dopredu poradiť s bankou.
• Banka po kontrole všetkých dokumentov pošle peniaze na účet predávajúceho.
• Posledný krok je vklad kúpnych zmlúv na kataster nehnuteľnosti do podateľne, kde potrebujete so sebou:
• dve notársky overené kúpne zmluvy,
• podpísaný návrh na vklad, ideálne tiež aspoň dve kópie,
• potvrdenie o bezdlžnosti od bytového správcu
• potvrdenie o zaplatení správneho poplatku vo výške 66 eur. Tento poplatok je možné zaplatiť priamo na katastri nehnuteľnosti.

 

Po tomto kroku máte peniaze na účte, no kupujúci ešte stále čaká na prepis nehnuteľnosti na jeho meno. To platí samozrejme v prípade bežnej kúpy nehnuteľnosti bez tretej osoby, a síce bez využitia depozitu u notára.Na konci tohto bodu máte väčšinou toho najťažšieho  za sebou. V nasledujúcej  časti Vám trocha bližšie opíšem, čo sa deje na katastri nehnuteľností.

 

 

Kataster nehnuteľností

Zjednodušene povedané, kataster je úrad, na ktorom  sa vedú záznamy o nehnuteľnostiach, mapy pozemkov, informácie o vlastníkoch nehnuteľností, o dlhoch viažucich sa k nehnuteľnostiam a iné relevantné poznámky. Každá nehnuteľnosť má svoj list vlastníctva. Je to záznam, kde sú vedené informácie o nehnuteľnosti (adresa, rozloha pozemku, vlastníci nehnuteľnosti, dlhy...). Tieto informácie sú verejné a je možné si ich získať či už priamo na katastri alebo cez internet.

 

Každá zmena vlastníka či zápis nového veriteľa na list vlastníctva, o ktorom sme si vraveli predchádzajúcej časti sa deje v tzv. katastrálnom konaní.

 

Teraz sa budem bližšie venovať zápisu nového majiteľa na list vlastníctva a zápisu záložných zmlúv. Každé katastrálne konanie môže skončiť troma rôznymi spôsobmi: povolením zápisu, prerušením konania a zamietnutím zápisu. Budeme predpokladať, že podanie je poriadku a kataster povolí zápis.

 

Zápis nového majiteľa. Katastrálny úrad musí rozhodnúť o povolení zápisu do 30 dní od podania návrhu na vklad. Súčasťou podania musia byť dve kópie overených kúpnych zmlúv, jedna kópia návrhu na vklad, potvrdenie o uhradení všetkých zálohových platieb správcovi nehnuteľnosti a potvrdenie o zaplatení správneho poplatku. Formy podania návrhu

 

• Klasické podanie - podpis predávajúceho overený u notára, rozhodnutie do 30 pracovných dní, poplatok 66 eur
• Klasické podanie - zmluvy autorizované advokátom, rozhodnutie do 20 pracovných dní, poplatok 66 eur
• Klasické podanie spolu so zamýšľaným návrhom na vklad - poplatok 51 eur
• Elektronické podanie overené elektronickým podpisom - poplatok 33 eur

 

Po zápise nového vlastníka na list vlastníctva zašle kataster účastníkom konania (predávajúcemu a kupujúcemu) oznámenie o vykonanej zmene. V prípade, že uvediete v návrhu na vklad aj telefónne číslo, obdržíte aj sms s informáciou, že došlo k vykonaniu zmeny. Týmto je zmena vlastníka nehnuteľností ukončená a Vy už podľa zákona nie ste majiteľom bytu. Týmto ste takisto splnili podmienky v kúpnej zmluve a máte nárok si ponechať peniaze, ktoré Vám boli za predaj bytu vyplatené.

 

Zápis záložného práva. Tento úkon sa deje, ak kupujúci financuje kúpu bytu prostredníctvom hypotekárneho úveru. Banka získava právo privlastniť si byt v prípade, že kupujúci nespláca hypotéku. Banka potom byt predá a vyplatí dlh, ktorý má u nej kupujúci. Toto nemá žiadny vplyv na predávajúceho a peniaze, ktoré mu  boli vyplatené.

 

Banka pripraví vždy všetky podklady potrebné pre tento účel. Celý proces sa spustí tým, že sa na katastri podá návrh na vklad záložných zmlúv spolu so záložnými zmluvami. Kataster má 30 dní, aby zapísal záložné právo v prospech banky. Prvých 30 dní je na liste vlastníctva vyznačená plomba s číslom podania. Po skončení tejto lehoty sa vyznačí medzi ťarchami záložné právo v prospech banky.

 

 

 

Odovzdanie

Odovzdanie bytu novému vlastníkovi sa deje priamo na byte a v dohodnutom čase. Kedy sa byt odovzdá je na dohode kupujúceho a predávajúceho. Môže to byť hneď po podaní kúpnych zmlúv na katastri, či až po prevode vlastníctva na nového majiteľa. Je to formálne odovzdanie užívania bytu novému majiteľovi, kde dostane aj kľúče od bytu. Mal by sa spísať odovzdávací protokol. V ňom je treba uviesť tieto informácie:

• Údaje o predávajúcom
• Údaje o kupujúcom
• Definovať byt na základe listu vlastníctva
• Opísať číslo merača a stav – elektromera, plynomera, vodomerov a meračov radiátorov

 

Protokol by mal samozrejme podpísať kupujúci aj predávajúci. Slúži na vyrovnanie nedoplatkov či preplatkov pri ročnom vyúčtovaní.

 

 

 

Prepis energií

Toto je posledný krok na ceste pri predaji Vášho bytu. Spočíva v odhlásení pôvodného majiteľa bytu a prihlásení nového majiteľa bytu u dodávateľov energie, správcovi či mestu. Ak využívate alternatívnych dodávateľov elektriny a plynu, informujte sa o postupe najskôr u nich.

 

• Elektrárne - ideálne je, ak idú predávajúci a kupujúci spoločne. Je možné sa prihlásiť ešte pred prevodom bytu na kupujúceho. So sebou treba mať odovzdávací protokol a overenú kúpnu zmluvu,
• Plynárne - platí to isté ako pri elektrárňach,
• Bytové družstvo - kupujúci sa môže prísť nahlásiť samostatne. Niektoré bytové družstvá prihlasujú až po rozhodnutí o zápise nového vlastníka na katastri. Je dobre si tam dopredu zavolať, nech tam nejdete zbytočne. Predávajúci sa musí odhlásiť z užívania bytu.
• Magistrát mesta. Povinnosť pre kupujúceho sa prihlásiť do 30 dní od rozhodnutia z katastra. Tu sa treba takisto nahlásiť pre platenie miestnych daní a poplatkov za odvoz odpadu. Predávajúci sa opäť musí odhlásiť z platenia daní prípadne z odvozu odpadu ak sa sťahuje mimo do iného mesta či obce.

 

Predávajúci by tiež nemal zabudnúť na:

• Presmerovanie pošty na novú adresu.
• Zrušenie poskytovateľa internetu
• Zrušenie trvalého bydliska.

 

Ak ste sa dostali až sem, tak Vám gratulujem, práve ste úspešne sami predali svoj byt!

 

Tento článok pre Vás pripravil Tomáš Kažimír, realitný maklér pre Košice a okolie.