Tento návod sa bude týkať prvej časti pri predaji nehnuteľnosti a to je marketing. Alebo povedané po slovensky – Ako úspešne spropagovať Váš byt bez pomoci realitného makléra. Všetky nižšie uvedené kroky majú len jeden spoločný cieľ a to zaujať ľudí, ktorí práve teraz chcú kúpiť byt. Zaujať ich, aby si prišli pozrieť práve ten Váš. Keď už prídu na obhliadku, potom je to na Vás, aby ste im ukázali prečo je ten Váš byt najlepší zo všetkých. Druha časť sa týka samotnej administratívnej časti predaja, ktorá zahŕňa zmluvy, katastrálny úrad, banky a podobne. Všetko čo je potrebné, aby sa byt prepísal na nového majiteľa. O tom sa dočítate v ďalšom článku. Poďme teda pekne od začiatku na krok číslo jeden – Fotenie.

 

 

1. Fotenie

Je dôležité, aby si Váš byt všimli potenciálni kupujúci skôr ako byt, ktorý predáva Váš sused. Potrebujete, aby si ľudia vedeli predstaviť priestor, ktorý Váš byt ponúka. Jedna z vecí, ktorá tomu napomôže, sú dobre vyzerajúce fotky. Predtým, ako sa pustíte do samotného fotenia, je potrebné urobiť si prípravu, ktorá spočíva v týchto bodoch:

 

Poriadok. Ideálne je, aby na fotkách neboli väčšie veci ako je futbalová lopta. To znamená, žiadne tašky v rohu izby, žiadne veci prehodené cez stoličku, či pohodené na posteli. Na stolíku v obývačke by mali byť len dekoratívne predmety. V kuchyni by nemal byť špinavý riad, na pracovnej doske by mal byť len kávovar. V kúpeľni len zopár kozmetických prípravkov, jeden uterák. Hlavne Vám odporúčam, na chodbe majte maximálne jeden či dva páry topánok a prípadne jednu vetrovku. Taktiež, ak máte domácich miláčikov, nech nie sú na fotkách. Človek si nakoniec nekupuje Vaše veci, ale len byt. Tak mu ho ukážte v plnej jeho kráse. Vôbec nevadí, ak je byt v pôvodnom stave.

 

Oprava drobných nedostatkov. Pod tým mám na mysli, ak niekde odletel kúsok omietky v rohu, či sa v obývačke vypálila jedna žiarovka, či sa na skrini pokazili dvierka a nedoliehajú alebo podobné drobnosti. Aby bolo všetkým hneď jasné, že v tomto byte bývajú ľudia, ktorí sa oň starajú.

 

Svetlo. Zapnite všetky svetlá v miestnosti, ktorú fotíte. Takto budú Vaše fotky vyzerať viac svetlejšie a príjemnejšie. Ideálne je, ak fotíte byt cez deň, keď do izby priamo dopadajú slnečné lúče.

 

Teraz môžete smelo pristúpiť k foteniu. Pre tieto účely Vám postačí fotoaparát, ktorý používate na dovolenke, či Váš mobilný telefón. Samozrejme, najlepšie je, ak si zavoláte profesionálneho fotografa, no ten to asi nebude robiť zadarmo. Pri fotení dbajte o to, aby ste mali aspoň dva zábery z každej izby, kúpeľne a kuchyne. Fotografie si uložte do počítača a zmenšite ich veľkosť (väčšina inzertných portálov má obmedzenia na veľkosti vkladaných fotografií).

 

 

 

2. Tvorba inzerátu

Pri písaní inzerátu sa môžete  vybrať viacerými smermi. Buď uvediete do inzerátu len základne údaje a budete sa riadiť heslom, menej je viac. Tento prístup spolieha na to, že kupujúceho zaujmú fotky a lokalita a bude sa chcieť dozvedieť o byte viac, a preto Vám zavolá. No a keď ho už máte na telefóne, tak ho presvedčíte, aby prišiel na obhliadku. Je to jednoduchší spôsob, ktorý je založený na dobrých komunikačných schopnostiach predávajúceho. Tento prístup má však aj nevýhodu a síce, že budete musieť strpieť viac telefonátov a obhliadok vo svojom byte, pretože ľudia nebudú presne vedieť, na aký byt sa idú pozrieť.

 

Osobne som zástanca rozsiahlejších inzerátov, v ktorých sa potenciálny kupujúci dozvie všetko o byte a na obhliadku si len ide potvrdiť, že je to tak aj v skutočnosti. Takíto záujemcovia sú už viac-menej rozhodnutí pre kúpu Vášho bytu, ešte pred zavolaním.

 

Do inzerátov by ste mali uviesť – ulicu, mestskú časť, poschodie, rozlohu, počet izieb, či má byt balkón, pivnicu, výťah. Ďalej by ste mali uviesť stav bytu, prípadne čo bolo v byte rekonštruované, na aké svetové strany sú orientované okná a či sú izby priechodné. V ideálnom prípade by ste mali doplniť aj pôdorys a aj zopár informácií o okolí, napr. kde sú školy, aké sú tam obchody, zastávky MHD, či športové centrá.    Po prečítaní si takého inzerátu získa potenciálny záujemca dobrú predstavu o tom, na aký byt sa ide pozrieť a tak Vás neokráda o čas.

 

 

3. Určenie ceny

Toto je najdôležitejšia časť celej prípravy pred propagáciou Vášho bytu. Pri nastavení ceny nechcete ísť príliš nízko, aby ste neprišli o peniaze. Na druhej strane nemôžete ísť príliš vysoko, lebo sa Vám nemusí nikto na Váš inzerát ozvať. Ako teda určiť čo najlepšie trhovú cenu za Váš byt?

 

Prejdite si internet a zistite v akých cenách sa ponúkajú podobne byty. Tu však rátajte s tým, že ceny, za ktoré sa byty ponúkajú na internete, nie sú konečné a takmer vždy sú predmetom zjednávania. Tiež dajte pozor na dátum vloženia inzerátov. Niektoré byty sú na internete celé mesiace a je to práve pre vysokú cenu.

 

Zavolajte si na pomoc realitného makléra, nech Vám nehnuteľnosť ohodnotí. Mnoho realitných maklérov ponúka túto službu bezplatne. Pri obhliadke Vášho bytu, mu však nedovoľte, aby si fotil Váš byt. Mohlo by sa stať, že by ste si našli svoj byt na druhý deň na internete v ponuke realitnej kancelárie.

 

Môžete si zavolať súdneho znalca. Ten Vám dá cenový odhad Vášho bytu, no nie zadarmo. Priemerná cena za znalecký posudok sa pohybuje okolo 120 eur.

 

Nezabudnite, že cena, za ktorú sa byt nakoniec predá, je cena, ktorú budete ochotný akceptovať Vy a aj kupujúci. Je to tzv. trhová cena.

 

 

 

4. Propagácia

Máte krásne fotky bytu, máte informáciami nabitý inzerát a určili ste správnu cenu. Teraz je čas, aby sa svet o Vašom byte dozvedel. Treba využiť všetky dostupné možnosti propagácie:

 

Inzertné realitné portály. Rozhodne inzerujte na bazos.sk, kde je možné inzerát poslaním sms topovať a tak ho dostať na viditeľnejšie miesta. Ďalej by ste to mohli inzerovať na veľkých portáloch ako sú nehnutelnosti.sk či topreality.sk. Tieto inzercie nie sú zadarmo, ale majú veľký počet návštevníkov.  Na rozdiel od stránky bazos.sk ich netreba denne aktualizovať, aby ste boli na viditeľných miestach.

 

Sociálne siete. Využívajte Facebook, google+, instagram, prakticky kdekoľvek, kde máte priateľov. Ak Vám budú inzerát zdieľať aj Vaši známi, hneď máte niekoľkonásobne vyššiu návštevnosť inzerátu a väčšiu šancu, že si Váš byt všimne niekto, komu sa zapáči.

 

Banner. Do okna či na balkón bytu by ste mali umiestniť nápis – „Byt na predaj. Volajte“. Ľudia často nakupujú byty v lokalite kde vyrástli, či pracujú.

 

Letáky. Mali by ste ich rozniesť po okolitých bránach, či zavesiť na nástenky v potravinách, prakticky kdekoľvek kam chodia ľudia. Možno tam nechodí Váš kupujúci, ale príde tam jeho známy, ktorý mu to povie.

 

Jedno malé upozornenie na vec, ktorá sa udeje prakticky okamžite ako zverejníte svoj byt na internete. Začne Vám zvoniť telefón. Spočiatku na druhej strane linky budú realitné kancelárie. Budú sa Vás pýtať, či môžu inzerovať Váš byt, respektíve či sa naň môžu prísť pozrieť. Je to jeden zo spôsobov ako si realitné kancelárie získavajú nehnuteľnosti do ponuky. Ak sa tomuto chcete vyhnúť, napíšte na koniec inzerátu napríklad takúto vetu – „Realitné kancelárie, prosím, nekontaktovať“. Všetky realitky to neodradí, no väčšinu áno.

 

 

 

5. Obhliadky

Ozývajú sa Vám prvý záujemcovia o Váš byt. Pýtajú sa, či je ešte na predaj a kedy sa môžu prísť na byt pozrieť. Je dobre byť troška flexibilnejší a ak sa dá, prispôsobiť sa času, ktorý vyhovuje kupujúcim. Pred samotnou obhliadkou, prosím, dbajte na niekoľko detailov

 

Poriadok v byte. Nech je stav bytu čo najviac podobný fotkám, ktoré sú v inzeráte. Ak sa v byte fajčí, pred obhliadkou byt vyvetrajte, prípadne použite osviežovače. Počas obhliadky tiež nefajčite. Bola by škoda prísť o kupujúceho kvôli jednej cigarete.

 

Buďte v byte len so záujemcom. Žiadne iné návštevy, ktoré by ho vyrušovali od jeho predstáv o bývaní v jeho novom byte. Venujte sa len jemu. Tiež radím vypnúť televízor či rádio. Prípadne len tichá hudba v pozadí, ktorá nebude rušiť.

 

Doprajte mu čas, aby si mohol byt prejsť raz aj sám.

 

Pripravte sa na otázky: Ako sa Vám býva v byte? Prečo sa sťahujete? Koľko sú mesačné výdavky na byt? Akí sú Vaši susedia?

 

Hlavne na záujemcov netlačte. Možno Vás tlačí čas, no to nie je ich problém. Mohlo by sa stať, že ich odplašíte, či začnú s Vami zjednávať z ceny, lebo budú vidieť, že musíte predať.

Na konci obhliadky po prejavení záujmu o kúpu Vášho bytu, možno dôjde k vyjednávaniu o cene. No ak ste cenu nastavili správne, možno k tomu ani nedôjde.

 

Takto by to mohlo v ideálnom prípade vyzerať na ceste za hľadaním kupujúceho na Váš byt. Je to trošku časovo náročnejší spôsob, no prináša výsledky. V ďalšom článku sa pozrieme na druhú časť pri predaji bytu – prevod vlastníckych práv na nového majiteľa a získanie peňazí za predaj bytu na Váš bankový účet.